Wohnflächenberechnung DIN 277 genau erklärt

Sie haben sich kürzlich mit der Thematik der Wohnflächenberechnung auseinandergesetzt? Dabei haben Sie festgestellt, dass laut Ihrem Mietvertrag die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 vermerkt wurde und wissen jetzt nicht genau, was das im Detail bedeutet? Wir bringen nachfolgend Licht ins Dunkle, erklären Ihnen diese Norm und alles Wissenswerte dazu.

Grundlagen

Die DIN 277 ist eine Berechnungsmethode zur Ermittlung der Wohnfläche und ähnelt in Teilen der gängigsten Methode nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Insgesamt gibt es vier Normen, die zur Wohnflächenberechnung verwendet werden bzw. wurden:

Berechnung nach WoFlV
Berechnung nach DIN 277
Berechnung nach DIN 283 (kommt in der Regel heute nicht mehr zum Einsatz)
Berechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV) (kommt in der Regel heute nicht mehr zum Einsatz)

Unser Tipp: Im Beitrag “Gegenüberstellung der Normen zur Wohnflächenberechnung” werden die vier Normen detailliert vorgestellt und beschrieben.

Der wesentliche Unterschied zwischen der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 und den anderen Normen liegt darin, dass beispielsweise bei der Wohnflächenverordnung (WoFlV) der Begriff “Wohnfläche” definiert und als Grundlage für die Berechnung verwendet wird.

Bei der DIN 277 wird der Begriff “Wohnfläche” nicht definiert. Stattdessen sind die Begriffe “Nutzungsfläche” (NUF) und “Verkehrsfläche” (VF) am ehesten mit dem Begriff “Wohnfläche” zu vergleichen. Was damit gemeint ist, zeigt das folgende Schema auf:

Anwendungsbereich

Wozu dient dieses ausführliche Schema mit der Unterteilung? Der Grund dafür ist, dass die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 vorwiegend in der Neubau- und Immobilienbranche angewendet wird mit dem Zweck, an Objekten eine einheitliche Wertermittlung vorzunehmen. Die Flächen von Gebäuden werden gemäß der o.g. Unterteilung eingeordnet. Das ist notwendig, um die anfallenden Kosten eines Neubaus zu bestimmen.

Definitionen

Das obige Schema zur Wohnflächenberechnung laut DIN 277 wirkt zunächst kompliziert. Doch wenn Sie wissen, was sich hinter den Begriffen verbirgt, ergibt es schnell Sinn:

Was bedeutet Brutto-Grundfläche (BGF)?

Mit diesem Begriff sind alle Geschossflächen eines Gebäudes gemeint. Darunter fallen auch die Flächen von Bauteilen wie Außenwände und Fassaden.

Was bedeutet Konstruktionsgrundfläche (KGF)?

Dieser Begriff beschreibt die Fläche auf der die Bauteile (Teile der Baukonstruktion) wie Außen- und Innenwände, Türöffnungen, Wandschlitze, Wandnischen, Schornsteine, nicht begehbare Schächte, Pfeiler und Stützen stehen.

Was bedeutet Netto-Grundfläche (NGF)?

Die Netto-Grundfläche (NGF) ist das Ergebnis, wenn die Konstruktionsgrundfläche (KGF) von der Brutto-Grundfläche (BGF) abgezogen wird. Die NGF wird wiederum in drei weitere Flächen unterteilt: Nutzungsfläche (NUF), Technische Funktionsfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF).

Was bedeutet Technische Funktionsfläche (TF)?

Zu diesen Flächen zählen solche, die für Heizungsanlagen, für die Gebäudetechnik und für weitere Installationen der Ver- und Entsorgung genutzt werden.

Was bedeutet Verkehrsfläche (VF)?

Damit sind die Flächen gemeint, die gemeinschaftlich genutzt werden und dem “Menschenverkehr” innerhalb eines Gebäudes dienen, beispielsweise Eingangsbereiche, Flure und Flächen für Aufzüge und Treppen.

Was bedeutet Nutzungsfläche (NUF)?

Dieser Begriff beinhaltet Flächen, die auf eine bestimmte Art oder für einen bestimmten Zweck genutzt werden. Es wird in folgende Nutzung unterschieden:

NUF 1: Wohnen und Aufenthalt
NUF 2: Büroarbeit
NUF 3: Produktion-, Hand- und Maschinenarbeit, Forschung und Entwicklung
NUF 4: Lagern, Verteilen, Verkaufen
NUF 5: Bildung, Unterricht, Kultur
NUF 6: Heilen und Pflegen
NUF 7: Sonstige Nutzungen

Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung nach DIN 277?

Nachdem sämtliche Begriffe geklärt wurden, kann nun die Berechnung erläutert werden. Die Maße, die Sie für die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 benötigen, sind die äußeren Maße der Baukonstruktion (das heißt konkret: von der Außenseite der Außenwand – egal ob verputzt, verkleidet oder gemauert – bis zur gegenüberliegenden Außenseite der Außenwand). Idealerweise wird in Höhe des Fußbodens gemessen.

Gut zu wissen: Wenn Ihnen ein bemaßter Grundriss Ihrer Wohnung vorliegt, können Sie dort die Außenmaße entnehmen.

Nun wird die ausgemessene Brutto-Grundfläche nach zwei Fällen klassifiziert:

Regelfall: Dazu gehören alle Brutto-Grundflächen, die vollständig umschlossen sind – also mit Boden, Wänden und Decke. Hierunter zählen Innenräume, Garagen, Flächen für Installations- und Aufzugsschächte.
Sonderfall: Dazu gehören alle Brutto-Grundflächen, die nicht vollständig umschlossen sind – demnach an mindestens einer Seite offen sind. Darunter fallen beispielsweise Balkone, Loggien, Innenhöfe, Eingangsbereiche. Die DIN 277 spricht in diesem Fall von Lufträumen. Um beim Beispiel des Balkons zu bleiben: Hierbei wird bis zur Außenkante des am weitesten hervorstehenden Bauteils (Brüstung oder Geländer) gemessen.

Folgendes Bild zeigt den Schnitt eines mehrgeschossigen Gebäudes und die Klassifizierung der Brutto-Grundfläche in Regel- und Sonderfall:

Beispielrechnung

Wie sieht die Wohnflächenberechnung laut DIN 277 ganz praktisch aus? Wir zeigen Ihnen dies anhand zweier Beispiele:

Treppen

Treppen und Treppenabsätze werden laut Wohnflächenberechnung DIN 277 als Verkehrsfläche (VF) eingeordnet unabhängig davon, wie viele Treppenstufen sie aufweisen. Die Flächen werden zu 100 Prozent der Netto-Grundfläche (NGF) der darüber liegenden Ebene zugerechnet.

Dachschrägen

Die Fläche unterhalb von Dachschrägen muss gemäß Wohnflächenberechnung DIN 277 zu 100 Prozent der Brutto-Grundfläche (BGF) angerechnet werden.

Darüber hinaus unterliegen die verschiedenen Raumarten und Bauteile auch ganz individueller Betrachtung, die in der o.g. Gegenüberstellung alle übersichtlich aufgelistet wurden. Sie werden sehen – auch wenn es viele Fachbegriffe auf dem ersten Blick sind, werden Sie schnell feststellen, dass die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 sehr gut nachzuvollziehen ist.

Sind ansonsten alle Fragen zur Wohnflächenberechnung nach DIN 277 geklärt? Zur Vertiefung des Themas Wohnflächenberechnung empfehlen wir Ihnen noch den Beitrag “Wohnfläche berechnen”.