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Wurde die Wohnfläche in Ihrem Mietvertrag richtig berechnet? Stimmt die Berechnung der Wohnfläche des Hauses, an dessen Kauf Sie interessiert sind? Diese Fragen sind nicht nur legitim, sondern durchaus bedeutsam für die Preisgestaltung des Mietzinses oder des Kaufpreises, für die korrekte Nebenkostenabrechnung oder für die Prämie einer Hausratversicherung. Aber auch, wenn es um ein Bauvorhaben geht, für dessen Bauantrag Sie eine Wohnfläche berechnen wollen, ist es sinnvoll, sich mit dem Thema auseinander zu setzen. Wir erläutern, wie die Wohnfläche berechnet wird und stellen die geltenden Normen und ihren Anwendungsbereich vor.
Was zählt zur Wohnfläche?
Zur Wohnfläche zählt die gesamte Grundfläche, die den Wohnräumen zugeordnet werden kann. Damit sind, vereinfacht gesagt, die Bodenflächen in Wohnräumen gemeint, die von hochgehenden Bauelementen wie Außen- und Innenwände, Türen und Fenstern begrenzt sind.
Auf welche Wohnräume und welche Grundfläche zutrifft, ist von der jeweiligen Berechnungsnorm abhängig. Grundsätzlich kann die Wohnfläche mit folgenden Normen berechnet werden:
- Berechnung nach WoFlV
- Berechnung nach DIN 277
- Berechnung nach DIN 283
- Berechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV)
Tipp: Sie wissen nicht, welche Norm für Ihr Objekt gültig ist? Schauen Sie dazu in Ihrem Vertrag nach – In der Regel können Sie in Ihrem Mietvertrag überprüfen, nach welcher Norm die Wohnfläche berechnet wurde. Sollte dort nichts stehen, können Sie von der WoFlV ausgehen.
Die einzelnen Normen zusammengefasst
Die genannten Berechnungsnormen beinhalten und unterscheiden sich im Detail folgendermaßen:
Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird nur die Grundfläche berücksichtigt, die auch Wohnräumen zugeordnet werden kann. Das trifft auf diese Wohnräume zu:
- Wohnzimmer und Esszimmer
- Schlafzimmer und Kinderzimmer
- Arbeitszimmer und Abstellräume
- Badezimmer und Toiletten
- Küche und Speisekammer
- Flure und Dielen
- Sauna und Fitnessraum
- Beheizte Schwimmbäder und Wintergärten
Demnach werden folgende Räume bei der Wohnfläche nicht hinzu berechnet:
- Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung/ des Hauses
- Keller und Dachböden
- Heizungsräume und Waschküchen
- Gewerbliche Räume
Um die Grundfläche nach WoFlV zu ermitteln, wird das Maß zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung ausgemessen. Jedoch – die Grundfläche entspricht nicht automatisch der Wohnfläche.
Es ist wichtig zu berücksichtigen, dass es bei dieser einfachen Berechnung Sonderfälle gibt. Denn, sowohl Räume mit Bereichen, die eine Deckenhöhe unter 2 Meter haben (z.B. Dachschrägen, Schrägen unter Treppen, etc.) werden nur anteilig berechnet. Aber auch unbeheizte Räume (z.B. Wintergarten) oder Flächen außerhalb der Wohnung (z.B. Balkon) werden nur anteilig berechnet.
Wir haben Ihnen die Sonderfälle hier grafisch und tabellarisch aufgeführt:
| Flächen mit einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern | Flächen mit einer Raumhöhe von weniger als zwei Metern, aber mindestens über einem Meter | Flächen außerhalb der Wohnung/ des Hauses | Flächen mit einer Raumhöhe von unter einem Meter (wie bei Dachschrägen oder Treppen) |
| Anrechnung zu 100% | Anrechnung zu 50% | Anrechnung zu 25% | Anrechnung zu 0% |
| Betrifft Flächen von: Wohnzimmern, Esszimmern, Schlafzimmern, Kinderzimmern, Arbeitszimmern, Abstellräumen, Badezimmern, Toiletten, Küchen, Speisekammern, Fluren, Dielen, Saunen, Fitnessräumen, beheizten Schwimmbädern und Wintergärten | Betrifft Flächen von: unbeheizten Wintergärten und Schwimmbädern, ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räumen | Betrifft Flächen von: Terrassen, Balkonen, Loggien, Dachterrassen | Betrifft Flächen von: Kellern, Dachböden, Garagen, Heizungsräumen, Waschküchen, gewerblichen Räumen, Abstellräumen außerhalb der Wohnung/ des Hauses |
Laut WoFlV werden auch Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, fest verbaute Gegenstände, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen, freiliegende Installationen, Einbaumöbel und nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteile mit in die Berechnung einbezogen.
Tipp: Der Text “Wohnflächenverordnung im Detail” gibt Ihnen einen vertiefenden Einblick in die Norm.
Berechnung nach DIN 277
Möchten Sie die Wohnfläche nach DIN 277 berechnen, werden sämtliche Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken angenommen. Dazu zählen auch:
- Dachflächen
- Balkone, Terrassen und Loggien
- Wintergärten und Schwimmbäder
- Keller-, Hauswirtschafts- oder Heizungsräume
Um die Grundflächen nach DIN 277 zu ermitteln, werden die Außenmaße der Wohnung oder des Gebäudes benötigt. Dazu wird der Abstand zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung vermessen. Demnach gehören Fußleisten nicht dazu.
Laut dieser Berechnungsnorm wird bei der Grundfläche von der sogenannten Brutto-Grundfläche gesprochen. Diese setzt sich aus Netto-Grundfläche und Konstruktionsfläche (Fläche von Wänden, Pfeiler und Nischen) zusammen. Allgemein wird die Grundfläche in Nutz- (z.B. Lagerflächen und Sanitärräume), Verkehrs- (z.B. Flächen für Eingänge oder Flure) oder Funktionsflächen (beispielsweise Technik- und Heizungsräume) eingeteilt.
Gut zu wissen: Diese Norm wird eher für Häuser verwendet, statt für einzelne Wohnungen. Dennoch kommt es immer wieder mal vor, dass auch die DIN 277 für Wohnungen verwendet wird. Schauen Sie einfach in Ihrem Vertrag nach.
Berechnung nach DIN 283
Wird die Wohnfläche nach DIN 283 berechnet, erfolgt eine Unterteilung der Grundfläche in Wohn- und Nutzfläche. Dabei ist für die Wohnfläche die gesamte anrechenbare Grundfläche der Wohnräume anzunehmen, die mindesten eine Raumhöhe von zwei Metern haben. Die Nutzflächen sind wirtschaftliche oder gewerbliche Räume, die mit der Wohnung oder Wohneinheit zusammenhängen.
Um die Grundflächen nach DIN 283 zu ermitteln, werden die Abstände zwischen den Wänden jedes einzelnen Raumes benötigt. Dabei werden insbesondere folgende Wohnräume getrennt voneinander betrachtet:
- Wohn- und Schlafräume
- Küchen
- Nebenräume
Die Grundflächen von Balkonen, Terrassen und Loggien werden bei der Berechnung nach DIN 283 mit 25% zur Wohnfläche hinzu berechnet.
Berechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV)
Bei der Berechnungsmethode nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV), wird die Grundfläche der Wohnräume berücksichtigt, die ausschließlich einer Wohnung oder einem Haus zugeordnet werden können. Anschließend werden Konstruktionsflächen von Bauteilen wie Pfeiler, Säulen und Schornsteinen davon abgezogen, wenn ihre Fläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt. Die Grundflächen von Balkonen, Loggien und Dachgärten werden mit 50% zur Wohnfläche hinzu berechnet.
Diese Berechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II.BV) war bis Ende 2002 gültig und wurde danach von der Wohnflächenverordnung (WoFlV) abgelöst. Daher ist es möglich, dass Ihr Vertrag noch die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) aufweist, speziell dann, wenn es Sie in einem Altbau wohnen. Doch keine Sorge – die II. BV und die WoFlV ähneln sich, wenn es darum geht die Wohnfläche zu berechnen.
Tipp: Der Text “Gegenüberstellung der Normen zur Wohnflächenberechnung” dient als guter Überblick zu den Berechnungsnormen.
Wann wird welche Norm angewendet?
Nun, da Sie wissen, wie die Wohnfläche laut der verschiedenen Normen berechnet wird, sollten Sie wissen, wann welche Norm angewendet wird. Zunächst wird zwischen öffentlich geförderten Wohnungen oder Eigenheimen und frei finanzierten Wohnungsbau unterschieden. Für den geförderten Wohnungsbau gilt ausnahmslos die WoFlV, die auf dem 2001 erlassenen Wohnungsförderungsgesetz basiert. Für den frei finanzierten Wohnungsbau kann zwischen WoFlV und der DIN 277 gewählt werden. Im Alltag ist es jedoch so, dass im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung auch beim frei finanzierten Wohnraum die Wohnfläche nach WoFlV berechnet wird.
Die Berechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV) und die Norm DIN 283 (seit 1983 nicht mehr gültig) tauchen nur noch in seltenen Fällen auf, wenn beispielsweise ein alter Mietvertrag existiert. Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) gilt dann noch, wenn seit 2004 keine baulichen Veränderungen mehr im Objekt vorgenommen wurden.
Vergleich WoFlV und DIN 277 anhand eines Beispiels
Welche oder wie viel von der Grundfläche für die Berechnung herangezogen wird, unterscheidet sich zwischen der Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) und der nach DIN 277 eindeutig: Laut WoFlV wird tatsächlich nur die Wohnfläche ganz oder teilweise berücksichtigt, die als bewohnbar gilt. Dies hängt von Faktoren ab, wie Lichtverhältnisse, Beheizbarkeit und gewisse Raumhöhe ab. Bei der Berechnung laut DIN 277 wird die gesamte Grundfläche als Berechnungsgrundlage angenommen. Anhand des folgenden Beispiels wird dies verdeutlich:
Beispiel:
| Berechnung laut WoFlV | Berechnung laut DIN 277 | |
| Balkon mit 8 Quadratmetern Grundfläche | Mit zwei Quadratmetern als Wohnfläche berechnet (25% der Grundfläche) | Mit acht Quadratmetern als Wohnfläche berechnet |
Dieser Vergleich macht deutlich, dass die Berechnung nach DIN 277 Vorteile für den/die Eigentümer:in mit sich bringt, da sich mehr Quadratmeter als Wohnfläche ergeben. Wenn die Wohnfläche nach WoFlV berechnet wird, kann dies zum Vorteil für die Mieter:innen sein, weil im Mietvertrag weniger Wohnfläche eingetragen wird.
Anhand des Balkons lässt sich auch gut der Unterschied zwischen Nutz- und Wohnfläche darstellen. Die Wohnfläche wird laut DIN 277 mit acht Quadratmeter berechnet, da der Balkon als Nutzfläche gilt. Diese Wohnfläche kann allerdings witterungsbedingt nicht das ganze Jahr über genutzt werden. Demnach wird die Wohnfläche nach WoFlV mit zwei Quadratmetern berechnet.
So oder so: Es lohnt sich immer zu wissen, wie die Wohnfläche berechnet wird, um die Angaben im Miet- oder Kaufvertrag zu überprüfen.
