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Gleichgültig, ob Sie langjähriger/langjährige Mieter:in einer Wohnung oder frisch eingezogen sind: Es ist immer vorteilhaft zu wissen, wie die Wohnfläche berechnet wurde. Dazu gibt es vier verschiedene Normen, die regeln, mit wieviel Quadratmetern Ihre Wohnung im Mietvertrag angegeben wird. Dies wiederum spielt eine entscheidende Rolle für den Mietpreis. Wir stellen Ihnen nachfolgend eine übersichtliche Aufstellung zur Verfügung, mithilfe derer Sie für alle Fragen zur Wohnfläche gewappnet sind. Sie kann Ihnen als Nachschlagwerk dienen, wenn Sie z.B. klären wollen, wie die Wohnfläche für Dachschrägen oder anderen Bauteilen berechnet wird.
Schritt #1 - Vertrag prüfen
Zuerst müssen Sie in Ihren eigenen Unterlagen nachschlagen – genauer gesagt in Ihrem aktuellen Mietvertrag (oder ggf. auch im Kaufvertrag). Darin wird fast immer vermerkt sein, nach welcher Norm die Wohnfläche Ihrer Wohnung oder Hauses berechnet wurde. Folgende vier Normen sind möglich:
- Berechnung nach WoFlV
- Berechnung nach DIN 277
- Berechnung nach DIN 283
- Berechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV)
Gut zu wissen: Wenn Sie diese Angabe nicht finden, kann Ihnen Ihr Vermieter oder die Hausverwaltung sicherlich Auskunft dazu geben. Ist die Norm nicht eindeutig festgesetzt, verweisen die Gerichte seit 2004 im Zweifelsfall jedoch auf die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Schritt #2 - Was Sie vorab zu den Normen wissen sollten
Bevor wir ins Detail gehen, erläutern wir Ihnen, in welchen Bereichen die einzelnen Normen angewendet werden, machen Angaben zu ihrer Aktualität und definieren die verwendeten Begriffe:
Anwendungsbereich der Normen
| WoFlV | Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird in jedem Fall für die Wohnflächenberechnung im geförderten Wohnungsbau verwendet. Darüber hinaus ist die WoFlV auch dann anzuwenden, wenn sich Mieter:in und Vermieter:in darauf geeinigt haben. Wenn Sie nicht seit Jahren (oder Jahrzehnten) in einem Altbau wohnen, wird die WoFlV vermutlich auch für Ihren Vertrag gelten. |
| DIN 277 | Die DIN 277 dient vorwiegend dazu, eine einheitliche und vergleichbare Grundlage für die Baukostenkalkulation zu ermöglichen. |
| DIN 283 | Die Wohnflächenberechnung nach DIN 283 wird heutzutage oftmals für nicht preisgebundene Wohnfläche genutzt, obwohl sie bereits 1983 ersatzlos gestrichen wurde. |
| II. BV | Die II. BV wurde bis zu ihrer Ablösung für die Wohnflächenberechnung im geförderten Wohnungsbau verwendet. |
Aktualität der Normen
| WoFlV | Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) basiert auf dem Wohnraumförderungsgesetz aus dem Jahr 2001 und ist seit 2004 rechtskräftig. Sie ersetzt die Wohnflächenberechnung nach II. BV. |
| DIN 277 | Eingeführt wurde die DIN 277 im Jahr 1934 und wird bis heute kontinuierlich aktualisiert. |
| DIN 283 | Eingeführt wurde die DIN 283 im Jahr 1951 und 1983 wieder zurückgezogen. Sie hat dann noch Gültigkeit, wenn sie explizit in Verträgen genannt wird, wie beispielsweise für Altbauwohnungen. |
| II. BV | Eingeführt wurde die II. BV im Jahr 1990, jedoch 2004 von der WoFlV ersetzt. Bei fehlender Angabe in Mietverträgen bis 31.12.2003 ist die II.BV gültig. Ab dem 01.01.2004 ist die WoFlV anzuwenden. |
Begriffe in den Normen
| WoFlV | Diese Norm verwendet den Begriff Wohnfläche und unterscheidet zwischen Räumen, die zur Wohnfläche angerechnet werden und solchen, die nicht angerechnet werden. |
| DIN 277 | Die DIN 277 berechnet keine Wohnflächen. Stattdessen definiert sie Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen bei der Flächenermittlung eines Gebäudes. |
| DIN 283 | In dieser Norm werden die Begriffe Wohn- und Nutzungsfläche definiert. Außerdem wird erläutert, wie die Berechnung dieser erfolgt. |
| II. BV | Diese Norm verwendet den Begriff Wohnfläche und unterscheidet zwischen Räumen, die zur Wohnfläche angerechnet werden und solchen, die nicht angerechnet werden. |
Schritt #3 - Auswahl des Bauteils/Raumteils
Nun geht es ins Detail: Sie überlegen, wie sich beispielsweise die Treppe auf die Wohnflächenberechnung auswirkt, wenn laut Vertrag die DIN 283 gültig ist. Dazu können Sie nun nach dem entsprechenden Stichwort “Treppe” in den unten aufgeführten Tabellen suchen und erhalten die relevante Information. Wenden Sie diese Vorgehensweise auch bei anderen Bauteilen an.
Dachschräge
| WoFlV | Die Fläche unterhalb von Dachschrägen muss in drei Bereiche eingeteilt werden: 1. Fläche mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Metern = 100 Prozent Wohnfläche; 2. Fläche mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern = 50 Prozent Wohnfläche; 3. Fläche mit einer Raumhöhe von weniger als 1 Meter = 0 Prozent Wohnfläche |
| DIN 277 | Die Fläche unterhalb von Dachschrägen zählt zu 100 Prozent zur Wohnfläche. |
| DIN 283 | Die Wohnflächenberechnung für Dachschrägen entspricht den Vorgaben 2. und 3. aus der WoFlV. |
| II. BV | Die Fläche unterhalb von Dachschrägen muss in drei Bereiche eingeteilt werden: 1. Fläche mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Metern = 100 Prozent Wohnfläche; 2. Fläche mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern = 50 Prozent Wohnfläche; 3. Fläche mit einer Raumhöhe von weniger als 1 Meter = 0 Prozent Wohnfläche |
Treppen
| WoFlV | Für die Wohnflächenberechnung werden die Grundflächen von Treppen und deren Treppenabsätzen mit mehr als drei Steigungen nicht berücksichtigt. Treppen mit maximal drei Stufen zählen zu 100 Prozent zur Wohnfläche. |
| DIN 277 | Unabhängig von der Steigungsanzahl werden Treppen und Treppenabsätze laut DIN 277 den Verkehrsflächen zugeordnet und der sogenannten Netto-Grundfläche der darüber liegenden Ebene zu 100 Prozent zugerechnet. |
| DIN 283 | Keine ausdrückliche Regelung zu Treppen vorhanden |
| II. BV | Für die Wohnflächenberechnung werden die Grundflächen von Treppen und deren Treppenabsätzen mit mehr als drei Steigungen nicht berücksichtigt. Treppen mit maximal drei Stufen zählen zu 100 Prozent zur Wohnfläche. |
Raumteile unter Treppen
| WoFlV | Die Fläche unterhalb von Treppen muss in drei Bereiche eingeteilt werden: 1. Fläche mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Metern = 100 Prozent Wohnfläche; 2. Fläche mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern = 50 Prozent Wohnfläche; 3. Fläche mit einer Raumhöhe von weniger als 1 Meter = 0 Prozent Wohnfläche |
| DIN 277 | Flächen unterhalb von Treppen mit einer Höhe von über 1,5 Metern werden auf die Netto-Grundfläche angerechnet. |
| DIN 283 | Die Fläche unterhalb von Treppen muss in drei Bereiche eingeteilt werden: 1. Fläche mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Metern = 100 Prozent Wohnfläche; 2. Fläche mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern = 50 Prozent Wohnfläche; 3. Fläche mit einer Raumhöhe von weniger als 1 Meter = 0 Prozent Wohnfläche |
| II. BV | Die Fläche unterhalb von Treppen muss in drei Bereiche eingeteilt werden: 1. Fläche mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Metern = 100 Prozent Wohnfläche; 2. Fläche mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern = 50 Prozent Wohnfläche; 3. Fläche mit einer Raumhöhe von weniger als 1 Meter = 0 Prozent Wohnfläche |
Fensternischen
| WoFlV | Die Flächen von Fensternischen, die mehr als 0,13 Meter tief sind und bis zum Fußboden reichen, werden bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt. |
| DIN 277 | Unabhängig von ihren Maßen wird die Fläche von Fensternischen laut DIN 277 nicht zur Wohnfläche angerechnet, da sie der Konstruktionsfläche zugeordnet wird. |
| DIN 283 | Für Fensternischen laut der DIN 283 gilt dieselbe Vorgabe wie bei der WoFlV |
| II. BV | Die Flächen von Fensternischen, die weniger oder genau 0,13 Meter tief sind - unabhängig davon, ob sie bis zum Fußboden reichen oder nicht - werden bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt. |
Türnischen
| WoFlV | Die Flächen von Türnischen werden nicht zur Wohnfläche angerechnet. |
| DIN 277 | Die Flächen von Türnischen gehören zur Konstruktions-Grundfläche. |
| DIN 283 | Die Anrechnung der Fläche von Türnischen ist nicht vorgesehen. |
| II. BV | Die Flächen von Türnischen werden nicht zur Wohnfläche angerechnet. |
Wandnischen und Erker
| WoFlV | Die Flächen von Wandnischen und Erker, die bis zum Fußboden reichen oder mehr als 0,13 Meter tief sind werden zur Wohnfläche angerechnet. |
| DIN 277 | Die Fläche von Wandnischen werden der Konstruktionsfläche zugeordnet. Die Flächen von Erkern werden angerechnet. |
| DIN 283 | Die Flächen von Wandnischen und Erker werden angerechnet, wenn ihre Grundfläche mindestens 0,5 Quadratmeter beträgt. |
| II. BV | Die Flächen von Wandnischen und Erker, die weniger oder genau 0,13 Meter tief sind - unabhängig davon, ob sie bis zum Fußboden reichen oder nicht - werden bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt. |
Schritt #4 - Alternative: Auswahl der Raum- oder Zimmerart
Eine weitere Möglichkeit ist es, nach entsprechender Raum- oder Zimmerart zu suchen. Sie haben beispielweise einen Wintergarten in Ihrer Wohnung, dessen Wohnfläche laut Vertrag nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet wurde. Dazu können Sie in der linken Spalte nach dem Begriff “Wintergarten” suchen und erhalten die entsprechende Information:
| Raumart | WoFlV | DIN 277 | DIN 283 | II. BV |
| Schlafzimmer | 100 Prozent Wohnfläche | Nutzungsfläche | 100 Prozent Wohnfläche | 100 Prozent Wohnfläche |
| Kinderzimmer | 100 Prozent Wohnfläche | Nutzungsfläche | 100 Prozent Wohnfläche | 100 Prozent Wohnfläche |
| Wohnzimmer | 100 Prozent Wohnfläche | Nutzungsfläche | 100 Prozent Wohnfläche | 100 Prozent Wohnfläche |
| Esszimmer | 100 Prozent Wohnfläche | Nutzungsfläche | 100 Prozent Wohnfläche | 100 Prozent Wohnfläche |
| Küche | 100 Prozent Wohnfläche | Nutzungsfläche | 100 Prozent Wohnfläche | 100 Prozent Wohnfläche |
| Bad | 100 Prozent Wohnfläche | Nutzungsfläche | 100 Prozent Wohnfläche | 100 Prozent Wohnfläche |
| Flur | 100 Prozent Wohnfläche | Verkehrsfläche | 100 Prozent Wohnfläche | 100 Prozent Wohnfläche |
| HWR (Hauswirtschaftsraum) | 100 Prozent Wohnfläche | Nutzungsfläche bzw. Funktionsfläche | 100 Prozent Wohnfläche | Keine Wohnfläche |
| Abstellraum (innerhalb der Wohnung) | 100 Prozent Wohnfläche | Nutzungsfläche bzw. Funktionsfläche | 100 Prozent Wohnfläche | Keine Wohnfläche |
| Vorratsraum (außerhalb der Wohnung) | Keine Wohnfläche | Nutzungsfläche | 100 Prozent Wohnfläche | Keine Wohnfläche |
| Treppe | Wohnfläche für Treppen mit max. 3 Stufen, ansonsten wird die Fläche abgezogen | Verkehrsfläche | Wohnfläche für Treppen mit max. 3 Stufen, ansonsten wird die Fläche abgezogen | Wohnfläche für Treppen mit max. 3 Stufen, ansonsten wird die Fläche abgezogen |
| Dachboden | Keine Wohnfläche | Nutzungsfläche | Keine Wohnfläche | Keine Wohnfläche |
| Keller | Keine Wohnfläche | Nutzungsfläche | Keine Wohnfläche | Keine Wohnfläche |
| Balkon, Loggia, Terrasse | 25 bis max. 50 Prozent Wohnfläche | Nutzungsfläche | 25 Prozent Wohnfläche (ausgenommen Terrasse) | Max. zu 50 Prozent Wohnfläche |
| Dachterrasse | 25 bis max. 50 Prozent Wohnfläche | Nutzungsfläche | Keine Regel | Mindestens zu 50 Prozent Wohnfläche |
| Schwimmbäder | 50 Prozent Wohnfläche | Anrechnung zur Netto-Grundfläche, außer entsprechende Verkehrs- bzw. Funktionsfläche | Keine Regel | 50 Prozent Wohnfläche |
| Wintergärten (beheizt) | 100 Prozent Wohnfläche | Anrechnung zur Netto-Grundfläche, außer entsprechende Verkehrs- bzw. Funktionsfläche | 100 Prozent Wohnfläche | 50 Prozent |
| Wintergarten (unbeheizt) | 50 Prozent Wohnfläche | Anrechnung zur Netto-Grundfläche, außer entsprechende Verkehrs- bzw. Funktionsfläche | 50 Prozent Wohnfläche | 50 Prozent |
| Arbeitszimmer (außerhalb der Wohnung) | Keine Wohnfläche | Nutzungsfläche | Keine Wohnfläche | Keine Wohnfläche |
| Garage | Keine Wohnfläche | Nutzungsfläche | Keine Regel | Keine Wohnfläche |
| Sauna | 100 Prozent Wohnfläche | Nutzungsfläche | Keine Regel | 100 Prozent Wohnfläche (wenn innerhalb der Wohnung) |
| Waschküche | Keine Wohnfläche | Nutzungsfläche | 100 Prozent Wohnfläche | Keine Wohnfläche |
Gut zu wissen: Möchten Sie die Wohnfläche der gesamten Wohnung berechnen, legen wir Ihnen den Beitrag “Wohnfläche berechnen” nahe.
Haben Sie die Information gefunden, nach der Sie gesucht haben? Denn auch für die Normen zur Wohnflächenberechnung gilt: Man muss nicht alles wissen – man sollte nur wissen, wo man nachschlagen kann.
