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Haben Sie als Mieter:in den Begriff Wohnflächenverordnung (abgekürzt WoFlV) im Mietvertrag gelesen und wissen nicht genau, was damit gemeint ist? Hinter diesem Begriff stehen eine Reihe von Regeln, um die Wohnfläche von Mietobjekten, aber auch von Kaufimmobilien zu berechnen. Dies ist dann von Bedeutung, wenn Sie die Angaben zur Wohnfläche in Ihrem Miet- oder Kaufvertrag überprüfen wollen. Im Folgenden erläutern wir Ihnen die Wohnflächenverordnung (WoFlV) im Detail.
Was zählt zur Wohnfläche?
Um in das Thema einzusteigen, ist es sinnvoll, vorab abzugrenzen, was laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) überhaupt alles zur Wohnfläche gehört. Darunter werden die Grundflächen von Räumen verstanden, die ausschließlich zu einer Wohnung oder einem Haus gehören und zu Wohnzwecken genutzt werden können.
Die seit 2003 gültige Wohnflächenverordnung (WoFlV) listet eindeutig auf, was alles dazu zählt und was nicht:
| Grundfläche, die laut WoFlV zur Wohnfläche zählt | Grundfläche, die laut WoFlV nicht zur Wohnfläche zählt |
| Übliche Wohnräume wie Schlaf-, Kinder-, Gästezimmer, Küche, Wohn- und Esszimmer, Speisekammer, WC, Badezimmer, Wohn- und Esszimmer, Flure und Dielen sowie beheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räumen, Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten, Saunen | Keller, Abstell- und Kellerräume außerhalb der Wohnung, Waschküche, Trockenräume, unausgebaute Bodenräume, Heizungsräume, Garagen, gewerblich bzw. geschäftlich genutzte Räume |
Wie wird die Grundfläche ermittelt?
Nachdem geklärt ist, was zur Wohnfläche zählt, ist nun der nächste Schritt die Ermittlung der Grundfläche. Dazu werden die Maße zwischen den Bauteilen (siehe Tabelle) bzw. von der Vorderkante der Verkleidung der Bauteile gemessen. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) führt hierfür ebenfalls eine übersichtliche Liste auf. Diese teilt vorhandene Bauelemente in zwei Gruppen auf:
| Bauteile, dessen Fläche mit einberechnet wird | Bauteile, dessen Fläche nicht mit einberechnet wird |
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Praktische Beispiele: Was ist mit...?
- Badewannen und Heizungen? Die Stehfläche unterhalb dieser beiden Bauteile wird zur Wohnfläche hinzugerechnet.
- Türverkleidungen und Fußleisten? Auch deren Fläche wird bei der Wohnfläche berücksichtigt.
- Einbauschränken? Die Fläche des Einbauschranks zählt auch zur Wohnfläche.
Ganz praktisch bedeutet dies, dass beim Ausmessen der Zollstock oder das Lasermessgerät oberhalb oder neben dem Bauteil angelegt wird – also in der Regel an der Wand, statt an der Vorderkante des jeweiligen Bauteils.
Wann wird die Wohnflächenverordnung (WoFLV) angewendet?
Grundsätzlich empfiehlt es sich, im Miet- oder im Kaufvertrag zu überprüfen, ob die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder einer anderen Norm berechnet wurde. Handelt es sich bei der Wohnung um öffentlich geförderten Wohnraum, wird in der Regel immer die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet. Handelt es sich um eine frei finanzierte Wohnung kann neben der WoFlV auch die DIN 277 als Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche eingesetzt worden sein.
Unser Tipp: Lesen Sie den Text zur Wohnflächenberechnung nach DIN 277 für weitere Informationen.
Wie wird die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet?
Es ist wichtig zu wissen, dass bei der Berechnung nach WoFlV die Grundfläche nicht automatisch mit der Wohnfläche gleichzusetzen ist. Für die Wohnflächenberechnung bedeutet dies, dass nur die Flächen für die Wohnfläche berücksichtigt werden, wie sie in der oberen Tabelle aufgelistet wurden.
Reduzierung der Wohnfläche
Die WoFlV erlaubt Flächen, die nicht eine gewisse Mindesthöhe erreichen nur anteilig anzurechnen. Somit beeinflusst die Raumhöhe (Maß zwischen Oberkante Fertigfußboden und Unterkante Decke), mit welchem prozentualen Anteil die Fläche zur Wohnfläche angerechnet wird. Als Überblick dient dazu folgende Grafik:
Diese Grafik macht deutlich, dass laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) nur solche Flächen zu 100 Prozent als Wohnfläche angerechnet werden, bei denen die Raumhöhe zwei Meter (und mehr) beträgt. Bei einer Raumhöhe von maximal zwei Meter und mindestens einem Meter (wie beispielsweise bei Dachschrägen oder unter Treppen) wird nur noch 50 Prozent der Grundfläche als Wohnfläche angenommen. Alle Räume oder Raumteilflächen mit einer Raumhöhe von unter einem Meter werden gar nicht berücksichtigt.
Sonderfälle
Bestimmte Flächen müssen gesondert betrachtet werden. Dazu zählen Außenflächen, wie die von Balkonen, Loggien und Terrassen. Diese werden mit 25 Prozent zur Wohnfläche angerechnet (unter bestimmten Umständen bis maximal zu 50 Prozent). Dies hängt damit zusammen, dass diese Grundflächen zwar zu Wohnzwecken genutzt werden können – dies jedoch nicht ganzjährig.
Tipp: Lesen Sie dazu den Beitrag ”Wohnflächenberechnung von Balkonen und Loggien”.
Ein weiterer interessanter Sonderfall bei der Wohnflächenberechnung stellen Wintergärten dar. Hierbei gilt, dass unbeheizte Wintergärten nur zu 50 Prozent zur Wohnfläche angerechnet werden. Zur Erinnerung: Beheizte Wintergärten werden zu 100 Prozent zur Wohnfläche hinzugerechnet.
Gut zu wissen: Wissenswertes rund um Wintergärten erhalten Sie unter den Beitrag “Wohnfläche Wintergarten”.
Nun kennen Sie die Details der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Wenn Sie weiterführende Fragen dazu haben, können Sie uns gerne kontaktieren – wir helfen Ihnen gerne.
