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Sie haben Ihre Traumwohnung bzw. Ihr Traumhaus gefunden und möchten diese(s) nun finanzieren? Damit die Bank einer Finanzierung zustimmt, benötigen Sie eine ganze Reihe von Unterlagen. Dazu zählen beispielsweise neben einer Bonitätsauskunft auch Dokumente zur Wohnung selbst. Das umfasst auch eine entsprechende Wohnflächenberechnung für Banken. Selbst wenn der/die Makler:in oder der/die Verkäufer:in Ihnen diese Unterlagen zur Verfügung stellt, ist es grundsätzlich sinnvoll, wenn Sie wissen, wie die Wohnflächenberechnung für die Bank funktioniert. Schließlich ist sie entscheidend für die Quadratmeterangabe und damit auch für den Preis der Wohnung oder des Hauses. Wir erläutern Ihnen alles Wissenswerte rund um die Wohnflächenberechnung für Banken.
Notwendige Finanzierungsunterlagen
Neben der Wohnflächenberechnung für Banken sind für die Finanzierung einer Immobilie verschiedenste Bauunterlagen notwendig, damit die Bank den Wert der Kaufimmobilie ermitteln kann. Dazu gehören:
- Wohnflächenberechnung für Banken
- Flurkarte/Lageplan
- Grundriss
- Schnitte/Ansichten
- Grundbuchauszug
- Baubeschreibung
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
- Auszug aus dem Baulastverzeichnis
Wohnflächenberechnung
Wie bereits erwähnt, gilt die Wohnflächenberechnung als Grundlage für den Kaufpreis. Dieses Dokument enthält eine Tabelle, die jeden Raum mit seiner Fläche auflistet. Wie die genaue Wohnflächenberechnung für Banken funktioniert, erläutern wir weiter unten. Sollte es für Ihre Immobilie keine entsprechende Tabelle geben, können Sie mithilfe des Grundrisses (oder durch Aufmaß in der Immobilie selber) die Wohnflächenberechnung für die Bank auch einfach selber erstellen.
Gut zu wissen #1: Die Wohnflächenberechnung ist normalerweise Teil der Bauakte, also der gesammelten Bauunterlagen für eine Baugenehmigung. Sollte sie dennoch fehlen, kann sie nachträglich erstellt werden.
Gut zu wissen #2: Vereinzelt wird bei der Wohnflächenberechnung für Banken ein Stempel und/oder die Unterschrift eines Architekten/ einer Architektin gefordert. Das bedeutet, dass Sie einen solchen beauftragen müssen, falls die Wohnflächenberechnung nicht ohnehin bereits vom/von der Verkäufer:in beauftragt wurde.
Flurkarte/Lageplan
Die Flurkarte ist ein amtliches Dokument, welches die genaue Lage der Immobilie aufzeigt und ihre “amtliche Adresse” definiert. Dieses Dokument hält außerdem weitere Informationen bereit – beispielsweise Angaben zur Ausnutzung der Grundstücksfläche und Abstände zu Grundstücksgrenzen oder Nachbargebäuden. Darüber hinaus können Sie anhand des Lageplans vergleichen, ob es Gebäude oder Gebäudeteile gibt, die nicht eingezeichnet sind (und daher mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Baugenehmigung haben).
Banken geben sich meistens nicht mit einem einfachen Auszug aus dem Liegenschaftskataster zufrieden. Fragen Sie daher im zuständigen Katasteramt genau nach, welches Dokument Sie benötigen. Dieses sollte in jedem Fall nicht älter als drei Monate sein und kostet zwischen 10 bis 60 Euro je nach Bundesland.
Grundriss
Die Wohnflächenberechnung für Banken richtet sich nach den Angaben aus dem entsprechenden Grundriss. Bei Kaufimmobilien wird i.d.R. ein solcher vorliegen. Aber beim Privatverkauf kann der Grundriss durchaus fehlen. Wenn kein Grundriss für Ihre Immobilie vorhanden ist (weil es sich z.B. um einen Altbau handelt, dessen Bauakte verloren gegangen ist), müssen Sie einen bemaßten Grundriss erstellen lassen, der einen Stempel und die Unterschrift von einem Architekten/einer Architektin aufweist. Andere Grundrisse akzeptieren Banken nicht mehr. Die Kosten hierfür sind schwer zu beziffern, da es abhängig von der Art der Immobilie (Haus oder Wohnung) oder dessen Größe ist.
Schnitte/Ansichten
Schnitte und Ansichten vervollständigen die Angaben des Grundrisses, da darin wichtige Maße vermerkt sind, die ausschlaggebend für die Wohnflächenberechnung für Banken sind. Dazu gehört in erster Linie die Deckenhöhe. Aber auch der Dachneigungswinkel ist eingetragen und es lässt sich erkennen, wie die Ansicht der Immobilie geplant war/ist. Auch bei diesen Unterlagen müssen Sie darauf achten, dass sie von einem Architekten/einer Architektin gestempelt und unterschrieben sind.
Baubeschreibung
In der Baubeschreibung sollten ausführliche Informationen zur Bauweise und Ausstattung der Immobilie festgehalten werden. Dazu zählt beispielsweise, ob es sich um einen Massiv- oder Fachwerkbau handelt, ob eine Gas- oder Ölheizung eingebaut wurde oder aus welchem Material die Fenster und Türen sind. Da die Baubeschreibung bei der Anfrage einer Baugenehmigung mit eingereicht werden muss, ist sie Teil der Bauakte. Sollte sie fehlen, können Sie ganz formlos eine Beschreibung beifügen.
Grundbuchauszug
Dieses Dokument gibt in erster Linie Auskunft über die Besitzverhältnisse einer Immobilie. Besonders interessant für die Bank, aber auch für Sie als Käufer:in ist es, ob die Immobilie “lasten- und schuldenfrei” verkauft wird. Dies bedeutet, dass im Grundbuch keine Grundschulden wie Hypotheken eingetragen sind.
Für die Bank ist ein vollständiger und unbeglaubigter Grundbuchauszug notwendig, der nicht älter als drei Monate sein darf. Diesen erhalten Sie gegen eine Gebühr von circa 10 Euro beim zuständigen Amtsgericht.
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Im Baulastenverzeichnis sind sämtliche Baulasten eingetragen, die für eine Immobilie gelten. Typische Baulasten sind beispielsweise Wohn-, Leitungs- oder auch Wegerechte oder Abstandsflächen zum Nachbargrundstück. Diesen Auszug erhalten sie im zuständigen Bauamt.
Gut zu wissen: Ausnahmen gelten für Bayern und Brandenburg. In Bayern wird grundsätzlich kein Baulastenverzeichnis geführt, stattdessen werden Baulasten im Grundbuch vermerkt. In Brandenburg besteht eine Lücke zwischen 1994 und 2016, da in diesem Zeitraum kein Baulastenverzeichnis geführt wurde.
Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
Diese Erklärung ist eine verbindliche Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft, in der geregelt wird, wie die Flächen zugeordnet werden. Dabei wird zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden, wobei Sondereigentum neben den einzelnen Wohnungen auch Flächen für Keller, Technik- und Heizungsräume sowie Stellplätze bedeuten kann. Die Teilungserklärung ist nur mit einem Aufteilungsplan vollständig. Dies umfasst die Grundrisse der gesamten Immobilie, also auch Dachgeschoss, Keller, Tiefgarage, etc. Wenn der Aufteilungsplan fehlt, können Sie diesen beim zuständigen Amtsgericht anfragen.
Weitere relevante Dokumente und Unterlagen, die bisweilen nicht erforderlich sind für eine Finanzierungsanfrage (oder für die Wohnflächenberechnung für Banken), jedoch für Sie als Käufer:in durchaus relevant sind:
- 9. Energieausweis
- 10. Gemeinschaftsverordnung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
Energieausweis
Noch stellt dieses Dokument keine zwingende Voraussetzung für eine Finanzierungsanfrage dar. Jedoch kann sich dies in Zukunft ändern. Für Sie als Besitzer:in ist der Energieausweis wichtig, um abschätzen zu können, wie nachhaltig Ihre Immobilie ist. Bei einem schlechten Wert müssen Sie davon ausgehen, das baldige energetische Sanierungen anstehen, die wiederum finanziert werden müssen.
Gemeinschaftsverordnung und Protokolle der Eigentümerversammlung
Auch diese Unterlagen sind für Sie persönlich wichtig, da hier zum einen die “Spielregeln” der Eigentümergemeinschaft festgehalten und zum anderen sämtliche das Gebäude betreffende Beschlüsse protokolliert wurden. Daraus können Sie erfahren, wann und welche Sanierungsmaßnahme zuletzt durchgeführt wurde oder wann die nächste ansteht.
Welche Norm wird für die Wohnflächenberechnung von Banken anerkannt?
Vielleicht ist Ihnen bekannt, dass es vier Normen zur Wohnflächenberechnung gibt.
- Wohnflächenverordnung (WoFlV)
- DIN 277
- DIN 283
- Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
Schauen Sie in Ihren Bau- oder Verkaufsunterlagen nach der Vorgabe, laut welcher Norm die Wohnflächenberechnung erstellt wurde. Wenn in den Unterlagen keine Angaben zu finden sind, gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als Grundlage (auch bei Neuerstellung einer Wohnflächenberechnung für Banken).
Achtung: Bei Finanzierungsanfragen wird vorwiegend nur noch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als gültige Methode der Wohnflächenberechnung für Banken anerkannt.
Wohnflächenberechnung für Banken gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Sowohl für die Wohnflächenberechnung für Banken als auch allgemein gelten folgende Vorgaben:
- Sämtliche Wohnräume zählen mit 100 Prozent ihrer Wohnfläche zur Wohnflächenberechnung. Dazu zählen Schlaf-, Gäste-, Kinder- und Wohnzimmer genauso wie Bade-, Arbeits- und Esszimmer sowie Küche, WC, Abstell- sowie Hauswirtschaftsraum und Flure, Dielen etc.
Zu den Einschränkungen zählt die Raumhöhe (siehe Grafik). Sie ist insbesondere relevant für Flächen unter Dachschrägen und Flächen unter Treppen.
- 100 Prozent werden dann angerechnet, wenn die Raumhöhe über 2 Meter ist.
- 50 Prozent werden dann angerechnet, wenn die Raumhöhe zwischen 2 und 1 Meter ist.
- Die Fläche wird nicht zur Wohnflächenberechnung berücksichtigt, wenn die Höhe unter 1 Meter ist.
- Treppen mit mehr als drei Stufen werden nicht zur Wohnflächenberechnung hinzugezogen.
- Balkone, Terrassen, Loggien und Dachterrassen zählen (je nach Ausstattung) zu 25 bis 50 Prozent zur Wohnflächenberechnung.
- Unbeheizte Schwimmbäder und Wintergärten werden zu 50 Prozent angerechnet; beheizte Schwimmbäder und Wintergärten werden zu 100 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet.
- Schornsteine, Säulen, Stützen und Pfeiler zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie über 1,5 Meter hoch sind und eine Stehfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter aufweisen.
- Wand-, Tür- und Fensternischen werden nur dann zur Wohnfläche gerechnet, wenn sie bodentief und mindesten 13 Zentimeter tief sind.
- Räumlichkeiten außerhalb der Wohnräume, wie beispielsweise Garagen, Keller, Trocken- und Bodenräumen, Schuppen, etc. gehören nicht zur Wohnflächenberechnung.
Nicht nur die Wohnflächenberechnung für Banken, sondern grundsätzlich der Kauf einer Immobilie sollte in jedem Fall sorgfältig durchgeführt und durchdacht sein. Mit den Informationen zur Wohnflächenberechnung für Banken sind Sie jetzt jedoch etwas besser gewappnet, um eine verantwortungsvolle Entscheidung zu treffen.
